Un duplex, sa transformation en condos et l'impôt
Girard, Michel
Question: J'ai 58 ans, mon épouse 52. Je compte prendre ma retraite dans deux ans. J'aurai alors des revenus de pension d'environ 30 000 $, incluant ma rente de la RRQ. Mes revenus actuels sont d'environ 90 000 $. Mon épouse, travailleuse autonome, a des revenus annuels sont d'environ 25 000 $. Nous sommes copropriétaires d'un duplex à Montréal d'une valeur de 300 000 $ sur lequel court un solde d'hypothèque de 105 000 $. J'ai également des emprunts personnels de 15 000 $. Je possède une maison de campagne d'une valeur de 100 000 $ que j'aurai fini de payer à ma retraite, dans deux ans.
J'ai demandé et obtenu du Conseil de mon arrondissement, en date du 17 juin 2004, une dérogation à l'interdiction de convertir notre duplex en copropriété divise. Je peux donc dès maintenant, et j'ai six mois pour le faire, entamer les procédures pour transformer les deux logements en condos divis. J'habite le bas et je loue le haut 900 $/mois, chauffé. J'avais l'idée de vendre le haut et de pouvoir ainsi payer mon hypothèque et rembourser mes autres dettes.
Cependant, l'impôt à payer sur le gain en capital me freine dans mes intentions. Nous avons acheté ce duplex en 1992 au prix de 153 000 $ (terrain évalué à 53 000 $, immeuble 100 000 $). Considérant que je pourrais vendre le haut au moins 150 000 $, nous laisserions grosso modo $35 000 à l'impôt. Nous avons pensé déménager en haut, en faire notre résidence principale pendant un an ou deux, puis vendre le haut et reprendre le logement du bas que nous aurions loué entre-temps.
Qu'en pensez-vous? Est-il préférable de transformer le duplex en condos maintenant et d'en vendre un, quitte à attendre que mes revenus soient moins élevés? Ou s'il est plus avantageux de tout simplement continuer à encaisser les revenus du loyer et d'attendre que mon hypothèque se paie tranquillement avec les années?
On estime que l'évaluation totale d'un immeuble transformé en condos augmente de 40 % (et les taxes à l'avenant). Est-ce exact?
Pierre B.
La transformation de votre duplex en copropriétés divises va augmenter sensiblement la valeur de votre immeuble. Selon le spécialiste Roger Langlais (de Roger Langlais et associés), il est raisonnable de croire que la conversion de votre duplex en condos divis se traduira par une augmentation de valeur d'au moins 40 %. Cela vaut pour les duplex et les triplex. Lorsqu'il s'agit d'une conversion en condos indivis, la valeur de l'immeuble ne s'apprécie habituellement que d'un pourcentage relativement faible, du genre 10 %, sans plus.
La mise au point sur l'appréciation du prix de la propriété étant chose faite, regardons maintenant l'aspect fiscal de la transformation du duplex en condos divis.
La transformation de votre duplex en deux condos divis n'a sa raison d'être (fiscalement parlant) que dans la mesure où vous avez l'intention de vendre un des deux condos. Vous savez comme moi que cette transformation va entraîner une appréciation de la valeur de la propriété, ce qui se traduira inévitablement par une hausse des taxes foncières.
Par ailleurs, il est évident que la période actuelle est vraiment propice aux vendeurs de propriétés. Le prix des maisons a fortement grimpé ces dernières années. Même si la présente bulle immobilière peut encore se gonfler, n'empêche que le gros de la hausse des prix des maisons est derrière nous, d'autant que les taux hypothécaires ont commencé à augmenter et que la tendance à la hausse des taux est bel et bien enclenchée pour une longue période. Ce qui pourrait avoir éventuellement un effet négatif sur le prix des propriétés.
Quoi qu'il en soit, supposons que vous décidiez de passer à l'action et de vendre, après la conversion du duplex en condos, l'unité du haut. J'ai soumis votre stratégie fiscale (déménager temporairement dans le condo du haut dans le but d'en faire votre résidence principale et ainsi éviter l'impôt lors de sa revente) à un spécialiste de Revenu Canada.
Il y a un gros hic.
L'unité du haut de votre duplex étant actuellement louée, vous ne pourrez pas éviter l'impôt sur l'appréciation de la valeur de la propriété et ce, même si vous y déménagez vos pénates pour en faire votre résidence principale. En changeant la vocation de l'unité (d'un usage de location à résidence principale), vous vous trouvez à exécuter automatiquement une disposition présumée de ce bien. Conséquemment, vous devrez payer de l'impôt sur l'appréciation présumée de l'unité, soit la plus-value accumulée entre la date d'achat du duplex en 1992 et le jour du changement d'usage. Et cette charge fiscale entrera en force dans l'année du changement d'usage et de la disposition présumée dudit bien.
Dans un tel cas, il est conseillé d'effectuer le changement d'usage et la vente de l'unité du duplex dans la même année, simple question de ne pas devoir payer de l'impôt l'année qui précède celle de la vente!
Bombardier: un bon achat?
Question: J'aimerais savoir si les actions de Bombardier constituent un bon achat actuellement. Ou si les actions vont encore baisser? Je vous ai entendu dire que Bombardier ne peut fermer ses portes, mais que les actions n'ont pas fini de baisser. Est-ce encore vrai?
Pauline T., Charlesbourg
L'action de Bombardier se négocie de ce temps-ci dans la fourchette de 3,75 $ à 4,00 $. La récente déconfiture est notamment attribuable à la publication d'une perte lors du dernier trimestre financier de la compagnie.
Cette perte surprise a refroidi les analystes des maisons de courtage qui suivent de près Bombardier. Tous les analystes ont dramatiquement baissé leurs prix cibles. Pire encore, sauf exception, aucun analyste en recommande l'achat.
Cela étant dit, si vous détenez des actions de Bombardier, il est trop tard pour s'en défaire. Par ailleurs, si Bombardier vous intéresse comme entreprise, je crois qu'au cours actuel il est intéressant d'en accumuler les actions, mais en échelonnant ses achats sur une période de plusieurs mois. Ce qui vous permettra de baisser le prix moyen d'achat advenant une autre mauvaise surprise. La compagnie Bombardier n'est pas sortie du trouble, mais au prix actuel, selon moi, elle demeure un bon achat... si vous avez beaucoup de patience!
Précision sur la résidence principale
Récemment, j'écrivais qu'en louant sa résidence principale, cette dernière allait automatiquement perdre son statut de résidence principale pour devenir une propriété à revenu et qu'il y aura disposition de la propriété. Des lecteurs, dont Pierre Marchi et Stephane Migneault (ca), m'ont indiqué que l'on peut, dans le cas où on loue sa résidence principale, bénéficier d'un délai de quatre années sans perdre le privilège de l'exemption de gain en capital. Autrement dit, il est possible de louer sa résidence principale pour une période de quatre années sans que le fisc considère qu'il y ait eu changement d'usage. Les explications se retrouvent dans le bulletin d'interprétation IT-120R6, de l'Agence des douanes et de Revenu Canada.
Illustration(s) :
PC
La récente déconfiture de Bombardier est notamment attribuable à la publication d'une perte lors du dernier trimestre financier de la compagnie.
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