Le placement immobilier est-il encore solide?
Girard, Michel
S'il y a un placement qui s'est avéré lucratif depuis nombre d'années c'est bien celui des fiducies de placement immobilier, mieux connues sous l'appellation anglaise REIT.
Mais compte tenu du retour à la hausse des taux d'intérêt et de la hausse du prix des immeubles commerciaux et résidentiels, est-ce le temps de sortir ses billes avant que le secteur ne s'écroule? Ou y a-t-il encore des chances raisonnables de continuer à s'enrichir avec lesdites fiducies de placement immobilier?
Il y a actuellement 25 grandes fiducies de placement immobilier qui sont inscrites à la cote de la Bourse de Toronto. Les détenteurs de parts de ces fiducies y détiennent une valeur boursière de l'ordre de 16 milliards de dollars.
Les cinq plus grosses fiducies immobilières sont, par ordre décroissant, RioCan REIT dont la capitalisation boursière atteint les 3,2 milliards; H&R REIT (1,6 milliard); Summit REIT (1 milliard); CREIT (920 millions) et Retirement REIT (900 millions).
Au cours des 10 premiers mois de l'année, les fiducies immobilières ont rapporté en moyenne, selon l'indice " CIBC World Markets Can. REIT ", un rendement total de 10,4 %, dépassant ainsi par au moins deux points de pourcentage l'indice S&P/TSX 300 de la Bourse de Toronto.
Le rendement des fiducies immobilières tient compte de deux variables: la distribution trimestrielle des dividendes et les fluctuations boursières de la valeur marchande des parts.
Au cours des neuf dernières années, soit 1995 à 2003, l'indice immobilier du Groupe AON a toujours terminé en hausse. Cet indice AON sert de référence aux gestionnaires de portefeuilles immobiliers, comme ceux de la Caisse de dépôt et placement du Québec.
Pour vous donner une bonne idée de la performance du secteur immobilier, voici, pour chacune des neuf années en question, une comparaison entre le rendement annuel enregistré par l'indice AON et, entre parenthèses, le rendement de l'indice S&P/TSX composite de la Bourse de Toronto:
2003: 10,52 % (+26,7 %)
2002: 7,01 % (-12,4 %)
2001: 11,34 % (-12,6 %)
2000: 14,35 % (+7,4 %)
1999: 7,86 % (+31,7 %)
1998: 13,92 % (-1,6 %)
1997: 17,74 % (+15,0 %)
1996: 8,19 % (+28,3 %)
1995: 0,64 % (+14,5 %)
Au cours de cette période de 1995 à 2003, l'indice immobilier AON a gagné 137 % comparativement à 128 % pour l'indice de la Bourse canadienne.
Revenons à la question initiale: faut-il sortir nos billes des fiducies immobilières ou réinvestir davantage?
Si l'on se fie à des gestionnaires experts, comme ceux qui gèrent le portefeuille immobilier de 41 milliards de la Caisse de dépôt et placement du Québec, le marché des grands immeubles resterait encore intéressant et rentable malgré la hausse des taux d'intérêt et l'augmentation des prix.
Comme les gestionnaires de l'immense portefeuille immobilier de la Caisse ont réussi au cours des 10 dernières années à battre l'indice de référence AON à neuf reprises, on peut sans doute leur faire confiance.
Alors que la Caisse avait notamment vendu en 2003 des immeubles pour une valeur globale de 3,5 milliards, voilà qu'elle redevient " acheteuse ". Dans une entrevue accordée à mon collègue Laurier Cloutier, le premier vice-président aux investissements de la SITQ Immobilier, Yvon Tessier, soulignait que cette filiale de la Caisse allait investir au cours des deux prochaines années au moins deux milliards de dollars dans l'achat d'immeubles, soit aux États-Unis, en Europe et au Canada.
Tous les grands gestionnaires de caisse de retraite consacrent une importante portion de leurs gigantesques portefeuilles au secteur immobilier. Quand vous gérez des dizaines et des dizaines de milliards de dollars, vous n'avez pas le choix. Vous devez diversifier votre portefeuille dans des actifs qui ne sont pas corrélés avec l'ensemble de la Bourse. Une simple question de protéger vos arrières.
Grâce aux fiducies de placement immobilier, le petit investisseur peut lui aussi diversifier son portefeuille en investissant une partie de son capital dans le monde de l'immobilier. Je parle ici des grands immeubles à bureaux, des grandes propriétés industrielles, des grands centres commerciaux et des grands immeubles résidentiels.
Tantôt, les fiducies immobilières vont même détenir dans leurs portefeuilles des immeubles gouvernementaux. Ne riez pas! Lors d'un récent discours, le ministre fédéral des Travaux publics et des Services gouvernementaux, Scott Brison, a effectivement dit que le gouvernement fédéral étudiait la possibilité de vendre éventuellement à l'entreprise privée (lire les fiducies immobilières) ses édifices gouvernementaux. Édifices que le fédéral relouerait par la suite!
Rendement à ce jour
Sur les 25 grandes fiducies de placement immobilier inscrites à la Bourse de Toronto, à peine quatre accusent un rendement négatif depuis le début de l'année. Une demeure au beau fixe: rendement zéro.
Six fiducies affichent un modeste rendement, voire de 1 % à 5 %. Trois autres fiducies présentent un rendement variant entre 7 % et 10 %.
Et 11 fiducies rapportent des rendements allant de 10,4 % à 36,2 %. En voici la liste:
CREIT: 10,4 %
Morguard REIT: 11,2 %
Dundee REIT: 13,2 %
Boardwalk REIT: 13,7 %
Chip REIT: 13,8 %
Borealis Retail REIT: 18,1 %
H&R REIT: 19,0 %
RioCan REIT: 20,2 %
Cominar REIT: 20,5 %
O&Y REIT: 21,0 %
Calloway REIT: 36,2 %
Fait à noter: ces 25 fiducies immobilières de la Bourse de Toronto versent toutes des dividendes. Vingt-trois fiducies ont versé un dividende dont le rendement annualisé joue entre 7 et 11,7 %. Dans le cas des deux autres, le rendement s'élève à 5,0 %.
Par ailleurs, les investisseurs qui ne veulent pas se compliquer la vie en essayant de choisir la " bonne " fiducie immobilière disposent d'une intéressante solution de rechange, soit l'achat de parts du Fonds iREIT. Ce fonds fait partie de la famille des iUnits, c'est-à-dire des fonds transigés en Bourse. Le symbole boursier du Fonds iREIT est XRE.
Le rendement du Fonds iREIT est basé sur l'indice des fiducies de placement immobilier du S&P/TSX de la Bourse de Toronto. Le portefeuille de référence de cet indice immobilier suit l'évolution boursière de 10 fiducies immobilières.
Le Fonds iREIT a été lancé en octobre 2002. En deux ans d'existence, il a rapporté un rendement annualisé de 14,6 %.
Quels sont les avantages de détenir des parts du Fonds iREIT comparativement à des parts de fiducies immobilières individuelles? On bénéfice d'une meilleure diversification; on diminue son niveau de risques et on n'a pas à se casser la tête avec la sélection de titres.
Le Fonds iREIT se négocie actuellement à 11,45 $. Depuis son lancement en octobre 2002, la part de ce fonds a fluctué dans une fourchette de prix allant de 9,50 $ à 12,70 $.
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